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常见问题

□关于设计顾问公司的价值

目前很多品牌开发商都有自己专门的研发中心或设计管理部,研发部门承担着项目定位、产品研发、设计管理、成本控制、现场技术支持、客户反馈等多项职能,其中设计管理又包括设计合同管理、设计进度管理、设计质量管理、内外沟通协调等分项职能,研发能力是企业的核心竞争力,研发部门是地产企业的核心部门。

设计及其管理成本只占项目总开发成本的1%左右,但却影响着项目总投资的70%~90%。设计及其管理的水平直接决定了项目将来是否好卖,能否赚钱,赚多少钱等核心问题,而设计管理部门又是确保甲方意图得到贯彻,保证产品质量和控制工程成本的关键部门。所以但凡成熟的企业都非常重视研发,在研发上舍得投入。比如万科、绿城、金地、中海、绿地、万达等企业都有非常强大的、几百人的设计管理团队,设计总监通常由二把手、三把手亲自担任。

过去,房地产行业处于粗放式发展阶段,市场形势好,不论哪个企业,只要能拿到地,不论怎么做都能赚到钱,设计管理的重要性被忽视了。但现在形势变了,房地产行业告别暴利时代,再依靠粗放式管理已经很难赚到钱了,房地产行业不得不进行调整,逐渐进入精细化管理阶段。这时候,企业管理(包括设计、成本、营销等各个方面)水平的好坏就体现出来了——管理好的企业在市场形势不好的时候,依靠自己过硬的管理本领仍旧可以大把赚钱,而管理不善的企业则面临着破产倒闭的窘境。例如2011年,在史上最严厉调控和限购的背景下,万科、中海、恒大等企业仍旧取得了不俗的业绩,而有些企业则发生了老板跑路的现象,两级分化严重。形势逼人,房地产企业被倒逼改革。

然而,我们都知道,打造一支完美的管理团队谈何容易,需要大量时间、资金、资源和项目操作经验的积累,很难一步到位,对于起步较晚的房地产企业来说并不现实。即使采用高薪挖角的方式,一时也难以凑齐所需的人才,而新人的管理,新人与企业的磨合也痛苦和漫长,对于急需“召之即来、来之能战”的企业来说永远是远水不解近渴。

一方面企业急需用人,一方面又来不及组建专业团队,怎么办呢?建议借鉴一下境外公司的经验。

境外公司,特别是香港、新加坡的地产公司,除了自己少数核心管理人员外,大量聘请各类顾问公司帮助自己做事,这些公司类型很多,有建筑顾问、结构顾问、景观顾问、机电顾问、精装修顾问、幕墙顾问、造价顾问等。比较有名的如柏诚机电顾问、奥雅纳结构顾问等公司,在中国的CCTV、金茂大厦、环球金融中心、鸟巢、来福士广场、武汉绿地中心等项目的设计过程中发挥了决定性作用。

外资公司的甲方对这些顾问公司非常重视,请他们代表甲方进行各类专业判断,为甲方开展工作献计献策,有些甚至直接委托他们进行设计管理。可以说顾问公司发挥着甲方左右手的作用,甲方非常看重顾问公司的作用和价值。设计顾问费也很高,动辄几千万,有时甚至高于设计费。

欧美公司更不用说了,他们早在几十年前就开始以“服务外包”的方式广泛使用社会上的一起有效资源了。他们的房地产公司主要进行资本管理,公司主抓投融资、资金使用监管、资金回收再投资等,而设计、建造、销售等中间过程全部交由专业的服务外包公司代理了。对于他们来说,资本运作才是核心业务,其他的都属于非核心业务,全部可以外包。

其实,服务外包在其他行业也很普遍,比如Apple,Nike就把生产制造服务外包给中国了。

那么服务外包有什么优势呢?——它可以充分利用分工优势,扬长避短,具有成本低、效率高、效益好等优点,是目前国外比较流行且受推崇的方式。

原因很简单:现代社会分工越来越细,越来越复杂,专业度越来越高。一个组织由于资源、知识、信息、力量和其他方面的限制,不可能在所有领域都做的很好、很高效,往往是某些领域做的比较好,其他领域不如人家好。在这种情况下,如果采用分工合作,每个企业做好它擅长的那些领域,把不擅长的领域交给更擅长的企业去做,就可以扬长弃短、优势互补,用更少的资源完成更多的工作,达到提升整体技术水平、提高效率,降低成本的目的,实现资源的最优配置,使自身利益实现最大化,这就是分工优势。

分工优势在国家和企业之间非常普遍。比如波音飞机,其零部件来源于全球140多个国家和地区。通用汽车在其早期就将零部件企业剥离出去了。中外合资企业,大多也是利用分工优势,实现双赢。

对于房地产企业来说,随着企业的发展壮大,甲方的管理范围和复杂度必定不断增大,甲方不可能也没有必要在所有领域都擅长。他只要做好他擅长的哪些核心业务就行了,其他方面都可以委托给更专业的、懂得甲方需求的公司去做。通过分工合作、让专业的人做专业的事,不仅可以保证产品质量,还可以降低开发成本,提高企业效率,使房地产企业利益最大化,是地产公司健康、快速发展的需要。

这就是外资企业大量聘请设计顾问公司的原因,因为他们觉得顾问公司非常有价值。

顾问公司和设计院最大的区别是:顾问公司长于思考(怎么做更好),设计院重在执行(执行业主意图),高度不同,价值自然不同。 就像设计苹果产品和生产苹果部件的区别一样。

房地产公司使用专业的、懂得甲方需求的设计顾问公司有那些好处呢?

首先,顾问公司专业力量比较强,成员来自多家地产公司,可以综合各家之长为甲方提供最优的专业建议,帮助甲方进行专业方面的判断和决策,使业主从专业管理的冗细中解脱出来,使他有时间关注更重要、更擅长的事情(如市场营销、客户满意度、工程进度、招投标等),有利于提高管理效率和效益,使企业利益最大化。

其次,专业的顾问公司汇集了多家地产公司的研发精英和社会上一流的专家资源,他们阅历丰富,了解市场,比较懂甲方,能够站在甲方和客户角度更系统、更全面的考虑问题,所提供的建议更专业、更成熟、更符合业主需要,充分考虑了工期、施工和后期维护使用的影响,能够科学合理的为甲方节约造价、提升建筑品质,降低工程风险,使甲方的设计质量和一线开发商站在同一起跑线上、整体提升甲方开发水平,这一点是设计院无法胜任的。

第三,专业的顾问公司积累了大量的项目实际操作经验,听取了大量客户反馈,进行了专业改进,这些经验教训使得他们对设计过程中的地雷和陷阱(比如设计合同风险、设计质量通病、工程安全风险、成本超标风险等)更加敏感,能够未雨绸缪,提前发现并纠正这些错误。而设计院一般不具有这种能力,他们通常要走了一段弯路,造成一定损失后才能发现问题,亡羊补牢的代价昂贵。

第四,专业的顾问公司有全盘操作经验,可以为甲方提供全方位、多类型、全过程的咨询服务,为甲方提供一体化解决方案,让甲方少操心,为业主排忧解难。这是单个专家和设计院难以匹敌的。

第五,专业的咨询公司比较了解设计流程和价值点,可以帮助甲方优化流程,减少甲方决策错误,减少设计返工,有利于提高设计院效率,更好更快的出图。

第六,国内的咨询公司更了解中国国情,与聘请国外的咨询公司或维持一支自己的专业团队相比,聘请国内的公司性价比更高。

下面以结构专业为例,对引入专业的结构顾问公司进行简单的性价比分析。

始信结构优化服务的性价比分析

    结构优化工作的性价比极高,可以花小钱办大事。一般住宅项目的优化费用仅占设计费的5%左右,由本公司进行结构优化后可使土建总造价降低5%~30%,部分设计如钢结构、幕墙二次设计等可节约20%~50%,可大幅节约投资,投资回报率超过 1 : 20,性价比非常高。而且优化后的图纸质量提高,减少了质量通病和现场问题,节约了工期,优化了室内空间,提高了建筑品质,结构安全更有保证,令甲方更放心、更省心。
        下面以上海地区普通住宅小区为例进行性价比分析。假设该小区建筑面积10万平方,地库面积2.5万平方。
        先看可节约费用。根据现行材料价格,普通住宅项目的结构造价:上部结构约1500~1800元/㎡,地下车库约3000~4000元/㎡,桩基约100~150元/㎡。如果上部结构每平方节约50元,地库每平方节约100元,桩基节约20%,那么总节约费用约为50×10万+100×2.5万+0.2×150×10万=1050万元。除了主体结构以外,景观结构(如桥梁、河道驳岸、挡土墙、亲水平台、游泳池、构架廊架等)和钢结构(如门窗、幕墙、轻型钢结构、搭建样板房)等配套结构也是材料节约大户。根据本公司的经验,这些配套结构的造价普遍可节约20%以上,最多时可节约50%以上,节约潜力非常巨大!事实上,视设计院水平的不同,可节约的费用可能远不止这些。我们做过的项目,最多时可以节约5000万元呢!
        再看设计优化投入。一般住宅项目的设计费仅占建筑总造价的1%以下,设计优化费用又仅占设计费的5%左右,故设计优化费用仅占建筑总造价的万分之五左右。对于上海本地普通10万平方住宅小区,假设咨询费用为5元/㎡ (仅相当于1.0kg/㎡钢材的价格,与节约的10~20kg/㎡钢材相比,这个费用相当划算 ),则咨询费用为50万元。
        最后计算投资回报率。投入 : 收益=50万 : 1050万=1 : 21,设计优化工作的性价比非常高!经济价值非常明显!

实际上,如果结成战略合作伙伴的话,咨询费用还可以降低,那么投资回报率就远不止20倍了。

总而言之,对于专业团队还不够强大的房地产行业的公司来说,聘请一些专业的设计顾问公司非常重要。一方面,它可以发挥临时设计部的作用,帮助甲方提高设计质量、节约工程造价;另一方面它可以帮助甲方减少大量设计和工程风险,少走弯路。

 

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