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[zt]房地产成本控制六大关键点

 

本文摘自结构优化大师的博客:http://blog.sina.com.cn/dmgingemdale

房地产成本控制在房地产开发中占据很大的比重,与房地产开发成败密切相关,控制住了关键节点,也就意味着房地产开发基本成功。

一、土地成本的控制

土地成本对房地产开发起着决定性的作用。地价高意味着利润稀薄,地价低意味着利润大,甚至一转手就有巨额利润,因此各开发商均将此环节视为重中之重。维护良好的政府关系,争取土地成本的优势,土地成本一确定,大的竞争优势格局就基本确定了。

二、设计阶段的成本控制

工程造价的多少取决于设计阶段的工程成本控制,这一点在房地产行业已成共识,设计阶段的工程成本控制主要包括建筑设计优化结构设计优化设备设计优化人防设计优化等。其中结构设计优化是重中之重。

三、工程变更控制

工程项目大部份增加费来自于工程变更,如何最大限度的减少工程变更,是施工建设过程中的重要课题,也是房地产成本控制的一大难点。

四、建筑材料采购控制

目前大型房地产公司均采用规模化的统一采购建筑材料,以降低工程造价。材料采购控制较严,而中小房地产公司大多外包给施工单位,一般情况下土建成本相差不大。设备安装则离散性大,不同的产品价钱相差很大,由于定额中的单价由厂家给出,水份很大,一般可打五折,低者甚至可打二三折。

五、时间成本控制

项目开发所耗时间越多,从而间接地增加了大量人力成本和借贷的利息成本。

对于时间成本控制,大型房地产公司非常重视,开发速度惊人迅速,效率非常高。而大量中小房地产公司对时间成本忽视,开发进展缓慢,从而增加大量人力成本和利息成本。

六、关注专项工程

专项工程是继工程变更之后的第二大漏斗,相当多的费用从这一部分中流失,主要包括智能化工程、消防工程、高低压配电、园林绿化工程等。这几部分费用相对不明确,有的需细致协调政府关系,有的需要大量的市场询价,具有很大的下降空间。

 

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